Faire de la sous-location professionnelle pour générer des rentes sans ribâ, c’est possible ! Hélas, ça ne se fait pas en claquement de doigts. Avant de démarrer votre activité, il existe quelques dépenses à effectuer. Combien faut-il dépenser exactement et pourquoi ? Muslim Immo, vous répond avec des exemples concrets.
1) La caution
Ce que dit la loi :
Avant de mettre un logement en sous-location, il faut d’abord le louer soi-même. Pour ce faire, il existe ce qu’on appelle la caution. Selon la loi :
“La caution est la personne qui, dans un document écrit appelé acte de cautionnement, s’engage envers le propriétaire du logement loué à payer les dettes locatives du locataire.”
En général, on parle d’une somme de deux mois de loyer à payer en plus du premier mois d’habitation
Ce que vous pouvez faire :
Cela dit, partez du principe que tout est négociable ! Vous pouvez vous arranger avec le propriétaire pour payer un mois de caution seulement ou invoquer “un délai de carence” de 2 semaines pour préparer et équiper l’appartement. À titre d’exemple, si vous récupérez l’appartement le 1er du mois, l’idéal serait de vous mettre d’accord avec le propriétaire pour commencer à payer à partir du 15.
Enfin, retenez ce dicton: “qui ne tente rien n’a rien”. Vous n’avez rien à perdre en posant simplement la question à votre propriétaire. Faites preuve de persuasion pour lui expliquer l’avantage que cela pourrait avoir, pour lui, comme pour vous.
2) L’équipement
Lorsque vous louez un appartement, vous avez 2 cas de figure. Il peut être semi-meublé ou complètement vide. Prenons le cas fictif d’un appartement de type T2 en Île-de-France, que l’on récupère semi-meublé. Admettons qu’il y ait déjà une cuisine avec des meubles et que le gros électroménager soit déjà présent. Vous disposez également d’une chambre avec un lit et d’un salon avec un canapé classique. Voici ce que vous devrez ajouter :
Les dépenses pour la cuisine :
Lorsque le gros électroménager est déjà présent, vous devez dresser une petite liste de ce dont vos locataires auront besoin durant leur séjour.
Par exemple :
- Une bouilloire ;
- Un grille-pain ;
- Une cafetière ;
- Des poêles et casseroles ;
- Ustensiles de cuisine ;
- Etc.
Comptez entre 150 à 250€ l’équipement de la cuisine en fonction des magasins où vous vous rendez, de la qualité que vous recherchez et de votre envie d’investir dans quelque chose de neuf ou d’occasion. Notre conseil : favoriser toujours des éléments de bonne qualité pour améliorer l’expérience utilisateur de vos locataires.
Les dépenses pour la chambre :
Dans cet appartement pris en exemple, un lit était déjà présent. Si ce n’est pas le cas, ajoutez à votre facture un lit deux places. Dans notre cas, nous ne devions ajouter que le prix de la literie. Nous entendons par là, un kit composé de :
- Taies d’oreillers ;
- Oreillers ;
- Couette ;
- Housse de couettes ;
- Coussins.
Choisissez de préférence une literie qualitative. Gardez en tête, que vous aurez beaucoup de rotation donc, beaucoup de lavages. Il serait dommage d’en racheter à chaque fois, sous prétexte qu’elles étaient de mauvaise qualité. Nous vous conseillons donc de miser sur l’achat d’éléments qualitatifs. Enfin, le montant de ces dépenses pourrait atteindre les 300€ environ.
Les dépenses pour le salon et salle à manger
Pour le salon, nous vous conseillons d’opter pour un canapé lit. En effet, il permet d’augmenter le nombre de couchages disponibles, ce qui augmentera automatiquement la rentabilité de votre logement. En effet, si vous pouvez accueillir 4 personnes au lieu de 2 seulement, vos prix à la nuitée pourront être plus forts.
Pour la partie salle à manger, il faudra également investir dans une table et des chaises pour que vos hôtes soient agréablement accueillis. Il est plus agréable de manger sur une table destinée à cet effet plutôt que sur une table basse par exemple.
Les petites décorations
L’objectif numéro un est que l’on se sente bien dans ce logement. Même si on le réserve pour deux nuits, ne négligez pas l’ambiance cocooning et la propreté. La personne qui réserve votre appartement veut se sentir bien. Pour ce faire, pensez à installer un tapis près du canapé, quelques cadres, un plaid ou encore des bougies. Vous monterez en gamme la valeur perçue de votre appartement.
3. Le photographe (falcultatif)
Si vous voulez optimiser votre profil sur les plateformes de réservation, vous pouvez programmer une séance de photographies professionnelles. En effet, les photos sont les premières choses que les voyageurs regardent. Elles ont donc une très grande importance. Cela dit, ce conseil est facultatif et vous pouvez très bien vous en sortir avec votre smartphone en évitant les photos floues et/ou mal cadrées.
4. Les charges
Ah les charges, c’est souvent un sujet qui fâche. Sachez que celles-ci sont de deux types. Les charges fixes et les charges variables. Voyons de plus près, à quoi cela correspond.
Les charges fixes
Les charges fixes concernent :
- Le loyer (environ 850€) ;
- L’électricité, le gaz et internet (100€)
- L’assurance (30€)
Ce qui fait un total de 1030€
Les charges variables
Parmi les charges variables, on retrouve tout ce qui est consommable. C’est-à-dire le thé, le café, le sucre, et le papier toilette. Il est inutile de faire de grosses courses pour vos hôtes. Privilégiez l’achat en gros de ce qui est non-périssable et gardez-le dans un endroit auquel les voyageurs n’auront pas accès.
Le ménage est aussi une charge variable, cela dit, c’est une dépense qui est couverte par le voyageur. Si votre nuit coûte 70€/nuitée, vous pouvez facturer également 40€ le ménage pour toute la durée du voyage.
Les autres charges
Il existe aussi d’autres charges qui peuvent entrer en compte tel qu’un comptable si vous avez opté pour le statut de société et que vous faîtes de très gros chiffres d’affaires. Aussi, il est bon de savoir que les plateformes telles que AirBnb et Booking, prennent une commission sur vos gains. Il s’agit de 3% à 5% pour AirBnb et 15 à 17% pour Booking.
Enfin, il y a aussi les impôts qui sont théoriquement de 15% à l’état, lorsque ces dernières ne sont pas optimisées. Heureusement, chez Muslim Immo, nous vous donnons toutes nos clés et astuces pour être toujours plus rentable.
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Faire de la location professionnelle, c’est combien ? Ce qu’il faut retenir.
En somme, vous pouvez totaliser le montant des dépenses entre 2 000 et 3 500€. Toutefois, sachez que ces dépenses ne sont pas mensuelles et qu’elles sont variables en fonction de l’état de départ de votre appartement et des magasins que vous choisirez. Aussi, gardez en tête qu’il y a des investissements que vous ne ferez qu’une seule fois et qui vous permettront de multiplier vos chances de bien louer votre appartement. Enfin, nous garantissons qu’il vous faudra moins de 6 mois, pour obtenir un retour sur investissement sans que cette activité ne vous prenne beaucoup de temps quotidiennement.
Envie d’en savoir plus sur le métier de sous-loueur professionnel ? Prenez vite rendez-vous avec notre succes coach qui répondra à toutes vos questions !